⁃ Планирование
⁃ Приобретение
⁃ Владение
⁃ Выход.
1. Планирование.
Это важнейший этап процесса инвестирования, где мы определяем все последующие действия инвестора.
Именно данный этап дает нам понимание и максимальное количество параметров для успешного инвестирования.
(исследование ключевых индикаторов экономики и состояние бизнес-цикла, определяющих уровень общего рыночного риска в данном классе активов)
и рыночный анализ
(исследование состояния секторов или интересующего сектора и выявление фазы отраслевого цикла, его основные тренды и уровень базовых мультипликаторов риск/доходности),
который позволит:
• во-первых, четко сформулировать инвестиционную стратегию, по всем параметрам, которые рассматривались ранее;
• во-вторых, разработать бизнес-план по реализации инвестиционной стратегии (в случае фонда или иного инвестиционного механизма это его бизнес-план).
Дальнейшие шаги – это реализация инвестиционной стратегии в соответствии с бизнес-планом.
2. Приобретение актива.
Приобретение – это этап инвестирования, в котором мы осуществляется поиск соответствующих инвестиционной стратегии лотов,
их анализ и оценка, и дальнейшая покупка. Приобретение актива - это результат тщательного отбора активов, проходящего через несколько стадий, по типу воронки.
Анализ проходит следующим образом.
Отбор Лотов
⁃ Список приобретений на оассмотрении.
⁃ Отчет об индиактивной оценки ( это оценка рыночной стоимости недвижимости )
Внутренний анализ и оценка.
⁃ Список потанцеальных приобретений.
⁃ Отчет об инвестиционной оценки ( это оценка вложения (инвестирования) средств в будущий бизнес )
⁃ Договор на приобретения недвижимости.
Внешняя экспертиза и оценка.
⁃ План актива.
⁃ Условия сделки.
Сделка приобретение.
⁃ Заключение сделки
⁃ Исполнение сделки.
Помимо, покупки инвестиционных лотов, происходит ряд параллельных процессов:
• создание структуры инвестиционного капитала ( регистрация фонда, позволяющего объединить коллектив инвесторов), так и правовых структур косвенного владения.
• организация долгового финансирования, если инвестирование происходит с кредитным плечом, включая поиск лучших предложений от кредиторов, переговорный процесс, прохождение оценок и кредитных комитетов и фиксация условий кредитной сделки;
• ключевой же параллельный процесс – формирование инвестиционного капитала – собственного (для прямого инвестора) или клиентского (для инвестиционных управляющих).
3. Владение активом.
Период владения активом соответствует инвестиционному бизнес плану, разработанному на планировании.
Именно в этот период происходит реализация инвестиционного потенциала актива путем выполнения целей по его риск/доходности.
Именно в период владения реализуются основные функции управления инвестициями и реализация задач.
Идем по стратегии Рентный доход, перепродажа.
Пожалуй это самая интересная и выгодная стратегия сейчас.
Купил - сдавать - продать.
Покупаем виллу, сдаем ее в аренду и продаем на максимально большой цене.
В этой стратегии Управляющая Компания возьмет на себя все бытовые расходы, и заселение гостей.
Она даст вам стабильное заполнение и подскажет как улучшить ваш актив.
Таким образом инвестор, не участвует в процессах аренды, а просто получает доход, делясь процентом с Управляющей Компанией по договору.
Плюсы этой стратегии.
Наибольший суммарный доход.
За счет суммы дохода от аренды и капитализации.
Минусы.
1. Подходящих проектов с низкой ценой очень мало на рынке.
2. Их быстро выкупают.
4. Выход из инвестиций
По истечении бизнес плана, мы должны рассмотреть все возможные сценарии выхода из инвестиций с точки зрения достижения целей по риск/доходности и выбрать наилучший из них.
Рекомендуемый выход из инвестиций, продавать актив через 5 лет, со сроком остатка аренды 20 - 25 лет.
Таким образом актив продастся легко. Чем меньше срок аренды актива, тем сложнее ее продавать.
Плюсы этой стратегии.
Наибольший суммарный доход.
За счет суммы дохода от аренды и капитализации.
Выход из инвестиции (продажа актива) схож со сделкой приобретения по этапам и срокам
Поиск покупателя
подготовка меморандума о продаже;
экспозиция и продвижение актива;
привлечение коммерческих, финансовых, налоговых и юридических консультантов;
Организация сделки
информационное обеспечение покупателей в целях анализа и оценок;
переговоры и фиксация условий сделки;
Ликвидация структур
организация прекращения договоров с контрагентами;
сопровождение ликвидационных процедур;
организация исключения инвестиционных структур из реестров.