Полезные статьи

4 этапа инвестиций в недвижимость.


 ⁃ Планирование
 ⁃ Приобретение 
 ⁃ Владение 
 ⁃ Выход. 

1. Планирование. 

Это важнейший этап процесса инвестирования, где мы определяем все последующие действия инвестора. 
Именно данный этап дает нам понимание и максимальное количество параметров для успешного инвестирования. 
(исследование ключевых индикаторов экономики и состояние бизнес-цикла, определяющих уровень общего рыночного риска в данном классе активов) 
и рыночный анализ 
(исследование состояния секторов или интересующего сектора и выявление фазы отраслевого цикла, его основные тренды и уровень базовых мультипликаторов риск/доходности), 
который позволит:

 •   во-первых, четко сформулировать инвестиционную стратегию, по всем параметрам, которые рассматривались ранее;
 •   во-вторых, разработать бизнес-план по реализации инвестиционной стратегии (в случае фонда или иного инвестиционного механизма это его бизнес-план).

Дальнейшие шаги – это реализация инвестиционной стратегии в соответствии с бизнес-планом.


2. Приобретение актива. 

Приобретение – это этап инвестирования, в котором мы осуществляется поиск соответствующих инвестиционной стратегии лотов, 
их анализ и оценка, и дальнейшая покупка. Приобретение актива - это результат тщательного отбора активов, проходящего через несколько стадий, по типу воронки. 
Анализ проходит следующим образом. 

Отбор Лотов 
 ⁃ Список приобретений на оассмотрении. 
 ⁃ Отчет об индиактивной оценки ( это оценка рыночной стоимости недвижимости )

Внутренний анализ и оценка. 
 ⁃ Список потанцеальных приобретений. 
 ⁃ Отчет об инвестиционной оценки ( это оценка вложения (инвестирования) средств в будущий бизнес )
 ⁃ Договор на приобретения недвижимости. 

Внешняя экспертиза и оценка. 
 ⁃ План актива. 
 ⁃ Условия сделки. 

Сделка приобретение. 
 ⁃ Заключение сделки
 ⁃ Исполнение сделки. 

Помимо, покупки инвестиционных лотов, происходит ряд параллельных процессов:

 • создание структуры инвестиционного капитала ( регистрация фонда, позволяющего объединить коллектив инвесторов), так и правовых структур косвенного владения. 
 • организация долгового финансирования, если инвестирование происходит с кредитным плечом, включая поиск лучших предложений от кредиторов, переговорный процесс, прохождение оценок и кредитных комитетов и фиксация условий кредитной сделки;
 • ключевой же параллельный процесс – формирование инвестиционного капитала – собственного (для прямого инвестора) или клиентского (для инвестиционных управляющих).


3. Владение активом. 

Период владения активом соответствует инвестиционному бизнес плану, разработанному на планировании. 
Именно в этот период происходит реализация инвестиционного потенциала актива путем выполнения целей по его риск/доходности. 
Именно в период владения реализуются основные функции управления инвестициями и реализация задач. 

Идем по стратегии Рентный доход, перепродажа. 
Пожалуй это самая интересная и выгодная стратегия сейчас. 
Купил - сдавать - продать. 
Покупаем виллу, сдаем ее в аренду и продаем на максимально большой цене. 

В этой стратегии Управляющая Компания возьмет на себя все бытовые расходы, и заселение гостей. 
Она даст вам стабильное заполнение и подскажет как улучшить ваш актив. 
Таким образом инвестор, не участвует в процессах аренды, а просто получает доход, делясь процентом с Управляющей Компанией по договору. 

Плюсы этой стратегии. 
Наибольший суммарный доход. 
За счет суммы  дохода от аренды и капитализации. 

Минусы. 
1. Подходящих проектов с низкой ценой очень мало на рынке. 
2. Их быстро выкупают. 


4. Выход из инвестиций

По истечении бизнес плана, мы должны рассмотреть все возможные сценарии выхода из инвестиций с точки зрения достижения целей по риск/доходности и выбрать наилучший из них. 
Рекомендуемый выход из инвестиций, продавать актив через 5 лет, со сроком остатка аренды 20 - 25 лет. 
Таким образом актив продастся легко. Чем меньше срок аренды актива, тем сложнее ее продавать. 

Плюсы этой стратегии. 
Наибольший суммарный доход. 
За счет суммы  дохода от аренды и капитализации.

Выход из инвестиции (продажа актива) схож со сделкой приобретения по этапам и срокам

Поиск покупателя

  подготовка меморандума о продаже;
  экспозиция и продвижение актива;
  привлечение коммерческих, финансовых, налоговых и юридических консультантов; 

Организация сделки

  информационное обеспечение покупателей в целях анализа и оценок;
  переговоры и фиксация условий сделки;

Ликвидация структур

  организация прекращения договоров с контрагентами;
  сопровождение ликвидационных процедур;
  организация исключения инвестиционных структур из реестров.