Это важнейший этап процесса инвестирования, где мы определяем все последующие действия инвестора. Именно данный этап дает нам понимание и максимальное количество параметров для успешного инвестирования. (исследование ключевых индикаторов экономики и состояние бизнес-цикла, определяющих уровень общего рыночного риска в данном классе активов) и рыночный анализ (исследование состояния секторов или интересующего сектора и выявление фазы отраслевого цикла, его основные тренды и уровень базовых мультипликаторов риск/доходности), который позволит:
• во-первых, четко сформулировать инвестиционную стратегию, по всем параметрам, которые рассматривались ранее; • во-вторых, разработать бизнес-план по реализации инвестиционной стратегии (в случае фонда или иного инвестиционного механизма это его бизнес-план).
Дальнейшие шаги – это реализация инвестиционной стратегии в соответствии с бизнес-планом.
2. Приобретение актива.
Приобретение – это этап инвестирования, в котором мы осуществляется поиск соответствующих инвестиционной стратегии лотов, их анализ и оценка, и дальнейшая покупка. Приобретение актива - это результат тщательного отбора активов, проходящего через несколько стадий, по типу воронки. Анализ проходит следующим образом.
Отбор Лотов ⁃ Список приобретений на оассмотрении. ⁃ Отчет об индиактивной оценки ( это оценка рыночной стоимости недвижимости )
Внутренний анализ и оценка. ⁃ Список потанцеальных приобретений. ⁃ Отчет об инвестиционной оценки ( это оценка вложения (инвестирования) средств в будущий бизнес ) ⁃ Договор на приобретения недвижимости.
Внешняя экспертиза и оценка. ⁃ План актива. ⁃ Условия сделки.
Сделка приобретение. ⁃ Заключение сделки ⁃ Исполнение сделки.
Помимо, покупки инвестиционных лотов, происходит ряд параллельных процессов:
• создание структуры инвестиционного капитала ( регистрация фонда, позволяющего объединить коллектив инвесторов), так и правовых структур косвенного владения. • организация долгового финансирования, если инвестирование происходит с кредитным плечом, включая поиск лучших предложений от кредиторов, переговорный процесс, прохождение оценок и кредитных комитетов и фиксация условий кредитной сделки; • ключевой же параллельный процесс – формирование инвестиционного капитала – собственного (для прямого инвестора) или клиентского (для инвестиционных управляющих).
3. Владение активом.
Период владения активом соответствует инвестиционному бизнес плану, разработанному на планировании. Именно в этот период происходит реализация инвестиционного потенциала актива путем выполнения целей по его риск/доходности. Именно в период владения реализуются основные функции управления инвестициями и реализация задач.
Идем по стратегии Рентный доход, перепродажа. Пожалуй это самая интересная и выгодная стратегия сейчас. Купил - сдавать - продать. Покупаем виллу, сдаем ее в аренду и продаем на максимально большой цене.
В этой стратегии Управляющая Компания возьмет на себя все бытовые расходы, и заселение гостей. Она даст вам стабильное заполнение и подскажет как улучшить ваш актив. Таким образом инвестор, не участвует в процессах аренды, а просто получает доход, делясь процентом с Управляющей Компанией по договору.
Плюсы этой стратегии. Наибольший суммарный доход. За счет суммы дохода от аренды и капитализации.
Минусы. 1. Подходящих проектов с низкой ценой очень мало на рынке. 2. Их быстро выкупают.
4. Выход из инвестиций
По истечении бизнес плана, мы должны рассмотреть все возможные сценарии выхода из инвестиций с точки зрения достижения целей по риск/доходности и выбрать наилучший из них. Рекомендуемый выход из инвестиций, продавать актив через 5 лет, со сроком остатка аренды 20 - 25 лет. Таким образом актив продастся легко. Чем меньше срок аренды актива, тем сложнее ее продавать.
Плюсы этой стратегии. Наибольший суммарный доход. За счет суммы дохода от аренды и капитализации.
Выход из инвестиции (продажа актива) схож со сделкой приобретения по этапам и срокам
Поиск покупателя
подготовка меморандума о продаже; экспозиция и продвижение актива; привлечение коммерческих, финансовых, налоговых и юридических консультантов;
Организация сделки
информационное обеспечение покупателей в целях анализа и оценок; переговоры и фиксация условий сделки;
Ликвидация структур
организация прекращения договоров с контрагентами; сопровождение ликвидационных процедур; организация исключения инвестиционных структур из реестров.