Инвестиции на Бали могут обеспечить стабильную доходность. На экзотическом острове, где процветает туризм, доходность от аренды заметно превышает среднемировые показатели, составляя приблизительно 15% в зависимости от цен на покупку недвижимости, по сравнению с общемировой нормой в размере около 5%.
Далее мы предлагаем вам подробно ознакомиться с цифрами, чтобы не быть голословными.
А также разобраться в вопросе: что же делает Бали лидером по доходности?
А также разобраться в вопросе: что же делает Бали лидером по доходности?
01 | Рост туризма
Первый и немаловажный пункт — это конечно же рост туризма. В 2024 году рынок недвижимости на Бали стремительно растёт, обусловленный сильным оживлением туризма и растущим спросом на элитную недвижимость.
В 2023 году остров принял 5,37 миллиона иностранных туристов, восстановившись до 88% от уровня, существовавшего до пандемии, и, как ожидалось, в 2024 году он привлек до 6 миллионов иностранных туристов.
На секундочку, обратите внимание на график роста туризма на Бали за 2024 год:
Впечатляет, не правда ли?
Соответственно, вырос интерес к высококлассным виллам и устойчивой застройке, особенно в таких популярных регионах, как Семиньяк, Чангу и Убуд, где стоимость недвижимости постоянно растёт.
Позитивный экономический прогноз также подтверждается ростом ВВП Бали на 3,60% в 2023 году.
02 | Экономическая стабильность
Переходим ко второму пункту. Экономическая стабильность — рост цен на недвижимость на Бали перманентен. Давайте обратимся к цифрам.
Индекс потребительских цен (ИПЦ) в Денпасаре, Бали (2023 - 3 кв. 2024 г.):
В течение приведенного периода мы наблюдаем устойчивый рост, который стартовал с отметки 102,5 в первом квартале 2023 года и достиг отметки 107,64 к третьему кварталу 2024 года. Эта тенденция указывает на постепенный, но последовательный рост стоимости товаров и услуг в Денпасаре, отражающий продолжающееся инфляционное давление и возросший спрос на местном рынке недвижимости Бали.
Поскольку экономическая активность возродилась, а туризм продолжил восстанавливаться, рынок недвижимости Бали демонстрирует устойчивый рост, что указывает на многообещающее будущее для инвестиций как в коммерческую, так и в жилую недвижимость на острове.
03 | Законные основания для владения недвижимостью на Бали для иностранных граждан
Да, вам не показалось, на Бали действительно обновилось законодательство — теперь иностранные граждане имеют возможность владеть квартирами в соответствии с правом собственности на землю многоквартирных домов, предусмотренным в GR 18/2021 (Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, HMSRS).
Но это еще не всё!
Иностранцы могут приобрести права MSRS только на квартиры, расположенные в особых экономических зонах, зонах свободной торговли, промышленных зонах или других экономических зонах (туристических зонах, пригородных зонах или городских зонах). Более того, иностранцы также могут владеть домами, построенными на землях с правами собственности HP, и апартаментами, построенными на землях с правами собственности HP или HGB. А что это за странные аббревиатуры — мы расскажем дальше.
На недвижимость, принадлежащую иностранцам, распространяются определенные ограничения, такие как:
- Минимальная цена;
- Площадь земельного участка и количество квартир;
- Жилое зонирование;
- Площадь земельного участка.
Минимальная цена на земельные участки в домах и многоквартирных домах варьируется в зависимости от провинции.
Давайте представим данные в виде таблицы. Итак, минимальная цена на земельные участки и апартаменты для иностранцев по провинциям:
04 | Выгодные налоговые условия
Россия и Индонезия заключили соглашение об избежании двойного налогообложения. Доходы от недвижимого имущества в Индонезии облагаются налогом только в Индонезии.
Вот мы и подобрались к замысловатым аббревиатурам, которые затронули в начале исследования. А теперь давайте разбираться во всем многообразии налоговой структуры на Бали.
Налог при покупке недвижимости (BPHTB)
При оформлении права собственности или права пользования строениями (купля-продажа) налоги будут следующими: 2,5% от стоимости платит продавец, 5% от налоговой стоимости объекта платит покупатель.
Важный момент!
Hak Sewa (обычный лизхолд) не попадает под действие налога при покупке недвижимости.
Hak Sewa (обычный лизхолд) не попадает под действие налога при покупке недвижимости.
Налог на землю и недвижимость (PBB)
Налог на недвижимость рассчитывается как на стоимость земли, так и на стоимость любых зданий, которые могут её занимать. Ставка налога — 0,5%. Налог взимается ежегодно.
Подоходный налог
Если инвестор сдаёт в аренду недвижимость в Индонезии, арендодатель или управляющий недвижимостью удерживает 10% от дохода.
Прогрессивный подоходный налог не применяется к доходам от аренды, получаемым физическими и юридическими лицами от сдачи земли и/или помещений.
НДС
НДС взимается лишь со сдачи коммерческой недвижимости в аренду. Сдача жилой недвижимости не облагается НДС. Ставка НДС составляет 11%.
Важно! В 2024 году ставка НДС составляет 11%, но уже со следующего года индонезийское правительство обещает поднять её до 12%.
Гербовый сбор
Гербовый сбор требуется для заверения договоров аренды. Величина сбора — 10 тыс. рупий, или 0,63 доллара, за документ.
Налог на продажу предметов роскоши (PPnBM)
PPnBM — налог, которым облагаются товары, считающиеся предметами роскоши.
Категории товаров, подпадающих под PPnBM:
- автотранспортные средства: дорогостоящие автомобили, мотоциклы, яхты и самолёты;
- недвижимость: элитные дома, виллы и квартиры;
- ювелирные изделия: золото, бриллианты и другие драгоценные камни;
- дорогостоящая электроника;
- одежда класса люкс;
- предметы домашнего обихода: дорогостоящая мебель и бытовая техника.
Недвижимость стоимостью от 1 883 238 долларов (30 млрд рупий) считается предметом роскоши и облагается PPnBM при перепродаже. Ставка налога составит 20% от заявленной стоимости.
Итак, подытожим. Немного цифр.
- Доходность от аренды на Бали: до 15% годовых, что значительно выше среднемирового уровня в 5%.
- Туристический поток: в 2023 году Бали посетили 5,37 млн туристов, а в 2024 году ожидается до 6 млн.
- Рост ВВП Бали: в 2023 году экономика острова выросла на 3,60%, что подтверждает стабильный экономический рост.
- Рост цен на недвижимость: индекс потребительских цен в Денпасаре увеличился с 102,5 до 107,64 за период с 1 кв. 2023 года до 3 кв. 2024 года.
- Налоговые ставки: 2,5% — налог на продажу для продавца, 5% — для покупателя; налог на аренду — 10%; НДС на коммерческую недвижимость — 11%.
- Минимальная цена недвижимости: для иностранных граждан варьируется в зависимости от провинции.
- Налог на предметы роскоши: недвижимость стоимостью от 1,88 млн долларов облагается налогом в 20%.