Почему рынок недвижимости на Бали привлекает инвесторов со всего мира?

Инвестиции на Бали могут обеспечить стабильную доходность. На экзотическом острове, где процветает туризм, доходность от аренды заметно превышает среднемировые показатели, составляя приблизительно 15% в зависимости от цен на покупку недвижимости, по сравнению с общемировой нормой в размере около 5%.

Далее мы предлагаем вам подробно ознакомиться с цифрами, чтобы не быть голословными.
А также разобраться в вопросе: что же делает Бали лидером по доходности?

Первый и немаловажный пункт — это конечно же рост туризма. В 2024 году рынок недвижимости на Бали стремительно растёт, обусловленный сильным оживлением туризма и растущим спросом на элитную недвижимость.

В 2023 году остров принял 5,37 миллиона иностранных туристов, восстановившись до 88% от уровня, существовавшего до пандемии, и, как ожидалось, в 2024 году он привлек до 6 миллионов иностранных туристов.

На секундочку, обратите внимание на график роста туризма на Бали за 2024 год:

Впечатляет, не правда ли?

Соответственно, вырос интерес к высококлассным виллам и устойчивой застройке, особенно в таких популярных регионах, как Семиньяк, Чангу и Убуд, где стоимость недвижимости постоянно растёт.

Позитивный экономический прогноз также подтверждается ростом ВВП Бали на 3,60% в 2023 году.

Переходим ко второму пункту. Экономическая стабильность — рост цен на недвижимость на Бали перманентен. Давайте обратимся к цифрам.

Индекс потребительских цен (ИПЦ) в Денпасаре, Бали (2023 - 3 кв. 2024 г.):

В течение приведенного периода мы наблюдаем устойчивый рост, который стартовал с отметки 102,5 в первом квартале 2023 года и достиг отметки 107,64 к третьему кварталу 2024 года. Эта тенденция указывает на постепенный, но последовательный рост стоимости товаров и услуг в Денпасаре, отражающий продолжающееся инфляционное давление и возросший спрос на местном рынке недвижимости Бали.

Поскольку экономическая активность возродилась, а туризм продолжил восстанавливаться, рынок недвижимости Бали демонстрирует устойчивый рост, что указывает на многообещающее будущее для инвестиций как в коммерческую, так и в жилую недвижимость на острове.

Да, вам не показалось, на Бали действительно обновилось законодательство — теперь иностранные граждане имеют возможность владеть квартирами в соответствии с правом собственности на землю многоквартирных домов, предусмотренным в GR 18/2021 (Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, HMSRS).

Но это еще не всё!

Иностранцы могут приобрести права MSRS только на квартиры, расположенные в особых экономических зонах, зонах свободной торговли, промышленных зонах или других экономических зонах (туристических зонах, пригородных зонах или городских зонах). Более того, иностранцы также могут владеть домами, построенными на землях с правами собственности HP, и апартаментами, построенными на землях с правами собственности HP или HGB. А что это за странные аббревиатуры — мы расскажем дальше.

На недвижимость, принадлежащую иностранцам, распространяются определенные ограничения, такие как:

• Минимальная цена;
• Площадь земельного участка и количество квартир;
• Жилое зонирование;
• Площадь земельного участка.

Минимальная цена на земельные участки в домах и многоквартирных домах варьируется в зависимости от провинции.

Давайте представим данные в виде таблицы. Итак, минимальная цена на земельные участки и апартаменты для иностранцев по провинциям:

Россия и Индонезия заключили соглашение об избежании двойного налогообложения. Доходы от недвижимого имущества в Индонезии облагаются налогом только в Индонезии.

Вот мы и подобрались к замысловатым аббревиатурам, которые затронули в начале исследования. А теперь давайте разбираться во всем многообразии налоговой структуры на Бали.

При оформлении права собственности или права пользования строениями (купля-продажа) налоги будут следующими: 2,5% от стоимости платит продавец, 5% от налоговой стоимости объекта платит покупатель.

Важный момент!
Hak Sewa (обычный лизхолд) не попадает под действие налога при покупке недвижимости.

Налог на недвижимость рассчитывается как на стоимость земли, так и на стоимость любых зданий, которые могут её занимать. Ставка налога — 0,5%. Налог взимается ежегодно.

Если инвестор сдаёт в аренду недвижимость в Индонезии, арендодатель или управляющий недвижимостью удерживает 10% от дохода.

Прогрессивный подоходный налог не применяется к доходам от аренды, получаемым физическими и юридическими лицами от сдачи земли и/или помещений.

НДС взимается лишь со сдачи коммерческой недвижимости в аренду. Сдача жилой недвижимости не облагается НДС. Ставка НДС составляет 11%.

Гербовый сбор требуется для заверения договоров аренды. Величина сбора — 10 тыс. рупий, или 0,63 доллара, за документ.

PPnBM — налог, которым облагаются товары, считающиеся предметами роскоши.

Категории товаров, подпадающих под PPnBM:

• автотранспортные средства: дорогостоящие автомобили, мотоциклы, яхты и самолёты;
• недвижимость: элитные дома, виллы и квартиры;
• ювелирные изделия: золото, бриллианты и другие драгоценные камни;
• дорогостоящая электроника;
• одежда класса люкс;
• предметы домашнего обихода: дорогостоящая мебель и бытовая техника.

Недвижимость стоимостью от 1 883 238 долларов (30 млрд рупий) считается предметом роскоши и облагается PPnBM при перепродаже. Ставка налога составит 20% от заявленной стоимости.