Бутиковая недвижимость
с доходностью выше рынка
с доходностью выше рынка
Часто задаваемые
вопросы инвесторов
Мы собрали самые частые вопросы от наших клиентов-инвесторов.
Мы понимаем, что процесс инвестирования в недвижимость на Бали может вызывать множество вопросов, поэтому наша команда подготовила подробные и информативные ответы.
Здесь вы найдете всю необходимую информацию по ключевым аспектам: от налоговых вопросов и юридических процедур до оценки доходности и стратегии выхода из проекта.
Нет, на протяжении всего срока аренды, никто не имеет права претендовать на вашу землю. Это гарантировано договором с владельцем земли.
Нотариальный сбор за оформление сделки, который обычно составляет 1% от суммы сделки, оплачивается клиентом. У каждого застройщика могут быть свои условия фиксации сделки.
К сожалению, нет.
В настоящее время правительство Индонезии рассматривает возможность введения долгосрочных виз (до 5 лет пребывания) при условии инвестиций в недвижимость или наличия значительных средств на банковском счете в Индонезии.
Да, мы работаем с клиентами из Украины и России.
В настоящее время инвесторы используют для переводов SWIFT (в России этот способ доступен только для крупных инвесторов с подключенным private банкингом) и USDT (криптовалюта).
У нас также есть партнеры, которые за небольшую комиссию помогают нашим клиентам переводить деньги через USDT. Офисы и представители этих компаний находятся в крупных городах России, а также в Дубае, Турции и других странах.
Нет, у большинства застройщиков изменение дизайна и планировки не допускается. Изменение интерьера в одном объекте в крупном комплексе может привести к тому, что управляющая компания не сможет гарантировать доходность, указанную в первоначальной финансовой модели.
Некоторые застройщики предлагают выбор из 2−3 цветовых решений для интерьера, но полная смена отделки и планировки виллы практически не разрешается на рынке.
Да, конечно, 75% наших сделок оформляются дистанционно.
Для дистанционного подписания сделки есть два варианта:
- Мы можем воспользоваться электронной подписью через официально признанные в Индонезии сервисы (некоторые из них платные).
- Нотариус может оформить документ на право подписи (PoA) и отправить его клиенту по электронной почте. Клиент подписывает документ электронной подписью и отправляет его обратно нотариусу. После этого сделку можно завершить у нотариуса. Все контракты будут оформлены на имя клиента, передается только право на подпись от его имени.
Предварительно подписываются следующие документы:
- Договор на депозит, бронирование апартамента или виллы.
- MOU (черновой вариант договора можно получить у брокера).
На этапе сделки подписываются:
- Генеральное соглашение, которое включает спецификацию на юнит и план рассрочки.
- Договор на управление недвижимостью. Все договоры заверяются у лицензированного нотариуса.
После завершения строительства подписываются:
- Акт сдачи проекта.
- Нотариальный договор субаренды земельного участка (переоформление прав).
Да, инвесторы могут выйти из проекта во время строительства.
Это является одной из инвестиционных стратегий: инвестор входит в проект на этапе off-plan (когда цены на этапе предпродажи самые выгодные), ждет 6−12 месяцев строительства и выходит из проекта еще до его завершения через переуступку прав собственности.
Выбор стратегии следует обсудить с клиентом на этапе квалификации, так как от этого зависят оформляемые застройщиком документы.
В зависимости от стратегии, выбранной управляющей компанией проекта, существуют два основных варианта распределения доходов от сдачи приобретенной недвижимости:
- Часто управляющие компании выбирают путь «наименьшего сопротивления» и используют pool-систему (все доходы от проекта складываются в общий «котел» и распределяются в соответствии со стоимостью /площадью каждого юнита). Для инвестора с дорогим и хорошо сдаваемым юнитом эта система не выгодна, в отличие от владельца дешевого и плохо сдающегося юнита в проекте.
- Более выгодным вариантом распределения доходов для инвестора является индивидуальное управление каждым отдельным юнитом, но с распределением расходов на обслуживание комплекса между всеми юнитами. В этом случае расходы на обслуживание сокращаются, и инвестор получает прозрачную отчетность, а также тот доход, на который он рассчитывал при инвестировании.
Да, мы не только помогаем выбрать и приобрести инвестиционную недвижимость, но и сопровождаем клиента до момента выхода из проекта и реинвестирования в следующий проект.
Если вы решите продать виллу в течение года, вы можете переуступить права на ваш договор другому инвестору. В этом случае вам нужно будет заплатить 0,5% от суммы сделки. Все расходы, включая налоговые издержки при выходе из инвестиции, будут учтены в финансовой модели.
При перепродаже налоги распределяются следующим образом: продавец платит 2,5% от суммы сделки, покупатель — 5%.
Да, все данные доказуемы и рассчитываются на основе открытых источников.
Среднесуточная арендная ставка (ARR) и заполняемость объектов основаны на данных по аналогичным виллам в ближайшем районе, полученных из статистики Airbnb.
Эта информация представлена в исследовании, где анализируются все виллы в окружении, как на продажу, так и в аренду. Исследование охватывает более 32 параметров для каждого объекта, включая:
- Количество спален
- Площадь виллы и участка
- Наличие инфраструктуры в комплексе, приватного бассейна
- Стоимость (без НДС) и стоимость за м²
- Срок аренды
- Расстояние до пляжа
- Район
- Среднюю стоимость аренды в сутки (в течение года)
- Заполняемость
Кроме того, в расчетах учитывается методика, основанная на реальных данных. Прогнозы также опираются на опыт управляющей компании, которая управляет 250 виллами на Бали и имеет фактические данные по их эксплуатации.
Выбор наилучшего объекта для инвестиций — это, пожалуй, самый важный этап во всем процессе.
Необходимо учитывать бюджет инвестора, его ожидания, а также выбрать подходящий район, проект и тип юнита.
Затем следует проанализировать заполняемость всех типов юнитов в этом ценовом диапазоне и районе острова, и только после этого принимать решение об инвестировании.
Именно такой ответственный и серьезный подход отличает нашу компанию на рынке Бали.
Да, такой риск существует. Бали находится в сейсмоактивной зоне, и существует вероятность землетрясений, наводнений и цунами.
Последнее и самое сильное цунами на Бали произошло в воскресенье, 26 декабря 2004 года. Подводное землетрясение в Индийском океане вызвало цунами, которое стало самым смертоносным в современной истории. Магнитуда землетрясения составила от 9,1 до 9,3 баллов, что является чрезвычайно редким явлением.
Важно отметить, что за последние 100 лет на Бали не было зарегистрировано ни одного случая обрушения зданий. Для предотвращения обвалов многие строительные компании используют плиточный фундамент и усиливают все несущие конструкции зданий.
В наших проектах нет риска нереализации, так как мы занимаемся редевелопментом уже построенных зданий. Проект уже оформлен на нашу компанию, и мы готовы переоформить его на вас.
В договоре реновации вы сможете ознакомиться с этапами работ, которые мы детально описали для вашего удобства.